Registrace převodu vlastnictví nemovitostí
Smlouva o prodeji nemovitosti znamená změnu vlastníka. V tomto případě je úředně zaznamenán zánik práv prodávajícího a vznik pravomocí nového vlastníka. To provádí pověřená vládní agentura – Rosreestr. Oddělení vede jednotnou evidenci nemovitostí (USRN), zapisuje do ní informace o předmětech, eviduje nositele autorských práv a poskytuje informace na vyžádání. Od roku 2016 je jediným potvrzením práv osoby k nemovitostem výpis z rejstříku. Když občan zcizí věc, je nutná registrace převodu vlastnictví nemovitosti na nového držitele autorských práv.
Zápis převodu vlastnictví nemovitosti se provádí při zcizení objektů. Datum zápisu do Jednotného státního rejstříku potvrzuje skutečnost přeregistrace práv z předchozího vlastníka na nového vlastníka.
Pro zápis převodu vlastnického práva k nemovitosti oba účastníci kontaktují odd. Například při registraci výměny bydlení všichni účastníci podepisují dva dokumenty: o státní registraci převodu práva k odcizeným předmětům a registraci práva k převáděné nemovitosti. Při ověřování dokumentů u notářského úřadu má jedna ze smluvních stran nebo notářský specialista právo předložit doklady státnímu úřadu.
Zápis převodu vlastnictví nemovitosti je možný:
· prostřednictvím MFC. Strany osobně předají papíry pracovníkovi multifunkčního centra a zaplatí poplatek. Dostanou potvrzení s datem připravenosti dokumentů;
· doporučenou poštou. Zde je notářsky ověřen podpis na papíru zaslaném k zápisu převodu vlastnického práva k nemovitosti;
· prostřednictvím notáře. Po certifikaci dokumentů je specialista na dálku předá registračnímu orgánu. Za tyto úkony se neplatí. Státní registrace trvá jeden den;
· pomocí portálu Gosuslugi nebo služby Rosreestr. Strany předkládají doklady k registraci převodu vlastnictví nemovitosti na dálku.
Vzdálené provádění transakcí
Pro elektronickou registraci transakce jsou účastníci povinni mít elektronický podpis (UKEP). Má stejnou právní sílu jako podpis běžného občana. UKEP sestavuje:
· v programu State Key. K tomu musí být občan registrován na webu Státních služeb a mít platný nový pas. Registrace UKEP prostřednictvím aplikace je zdarma;
· v místech akreditovaných Ministerstvem digitálního rozvoje. Seznam takových center je k dispozici na zdroji Rosreestr. Služba je placená.
K elektronické registraci transakcí potřebujete účet na webu Rosreestr nebo ve svém účtu u Státních služeb. Ve sloupci „Státní registrace práv“ účastníci vyplní formulář a přiloží doklady. Není-li důvod k pozastavení, odbor zaeviduje převod vlastnického práva k nemovitosti a zašle zprávu s archivovanými doklady na občany zadaný e-mail. Například při darování bytu obdrží účastníci od pracovníka Rosreestru dokument s elektronickým podpisem potvrzující zápis převodu vlastnictví nemovitosti a informace z registru.
Elektronická registrace transakcí trvá až sedm dní. Pokud oddělení zjistí nedostatky nebo chyby, doba kontroly se prodlouží.
Dokumenty pro registraci převodu práv
K zápisu převodu vlastnictví nemovitosti občané poskytují:
· dokument – podklad pro pořízení předmětu. Například smlouva o výměně bytu;
· cestovní pas, rodný list;
· souhlas manžela a oddací list;
· povolení od opatrovnického orgánu;
· doklady o ustanovení opatrovníka;
· plná moc ověřená notářem, jedná-li občan prostřednictvím zástupce.
Není třeba předkládat potvrzení o nároku. Od 15. července 2016 jej již Rosreestr žadatelům nevydává.
Tento seznam není konečný a závisí na specifikách dohody a složení účastníků. Současná legislativa stanoví další kritéria týkající se listin pro zápis převodu vlastnictví nemovitosti při exekuci.
Zvláštnosti registrace převodu práv v rámci různých transakcí
Při provedení exekuce na předmět zástavy podle soudní listiny se pro zápis převodu vlastnictví nemovitosti stanoví:
· soudní listina s razítkem potvrzující její nabytí právní moci;
· listiny o zcizení zastavené nemovitosti v dražbě.
Pokud účastníci podepsali dohodu s odloženou platbou a kupující se zdrží převodu financí, má prodávající právo obrátit se na soud. Podává nárok na splnění finančních závazků nebo žádá o vrácení předmětu převedeného v rámci transakce. Soudní řízení však trvá dlouho a pro žadatele s sebou nese dodatečné náklady (platba státních poplatků, právní služby atd.). Ne všichni občané jsou na to připraveni. Proto navrhujeme zvážit další možnost řešení situace – kontaktovat notáře za účelem sepsání exekučního titulu. Umožňuje vám získat zpět předmět od bezohledného kupujícího nebo vymáhat dluh mimo soudní řízení.
Občan může požádat notáře o vydání exekučního titulu pouze na základě notářsky ověřené dohody.
Výkonný nápis se provádí za kombinace dvou podmínek:
· nezpochybnitelnost tvrzení žadatele;
· porušení dluhové povinnosti netrvá déle než 2 roky.
Notářský zápis je ekvivalentní exekučnímu titulu. V důsledku toho může občan předložit dokumenty buď přímo bance, kde je evidován účet bezohledného kupujícího, nebo soudním vykonavatelům nebo společnosti Rosreestr, aby zaregistrovali převod vlastnictví nemovitosti.
Zápis převodu vlastnického práva k nemovitosti při exekuci má řadu aspektů.
Například pro zapsání převodu vlastnictví nemovitosti v souvislosti s exekucí v mimosoudním procesu je Rosreestr vybavena notářsky ověřenou zástavní smlouvou s podmínkou mimosoudní exekuce a jednatelským zápisem.
Při zcizení samostatného objektu se při zápisu převodu vlastnictví nemovitosti současně zapíše převod vlastnictví k pozemku pod ním, který patřil předchozímu vlastníkovi.
Při prodeji bydlení v rámci programu obnovy bydlení je k zápisu převodu vlastnického práva k nemovitosti nutné předložit soudní příkaz nebo dohodu, převodní listinu nebo listinu o plnění smluvních povinností účastníky.
Registrace převodu vlastnictví nemovitostí souvisejících s vojenským majetkem se provádí bez dokladů o zániku práv předchozího držitele autorských práv.
Je-li na pozemku zřízena stavba na základě veřejného věcného břemene, dochází k zápisu převodu vlastnického práva k nemovitosti s aktualizací údajů o vlastníkovi věcného břemene v Jednotném státním registru nemovitostí.
V případě, že jedna ze stran smlouvy odmítne zapsat převod vlastnického práva k nemovitosti, má zájemce právo uplatnit právní nároky. V praxi je žádosti žalobce vyhověno, pokud je na něj předmět převeden. Poté soud vydá akt, kterým ukládá žadateli povinnost zapsat převod vlastnického práva k nemovitosti a nahradit žadateli vzniklou škodu.
Poplatek za zápis převodu vlastnického práva k nemovitosti hradí nový vlastník. Pokud je více nabyvatelů, pak se platba rozdělí mezi účastníky. Výše cla pro každého bude záviset na velikosti podílu na objektu. Například při nabývání půdy do sdíleného vlastnictví čtyřmi občany platí každý z nich ¼ poplatku (2000 rublů), tedy 500 rublů. Předchozí vlastník poplatek neplatí, neboť jeho pravomoc nad nemovitostí zaniká.
